Как купить недвижимость на Кипре в 2019 году — Личный опыт.

Как купить недвижимость на Кипре в 2019 году — Личный опыт.

В данной статье вы узнаете:

  • В каком городе Кипра выгоднее всего покупать недвижимость.
  • О подробностях роста цен на рынке аренды на Кипре в последние годы.
  • Как выбрать хорошего агента по недвижимости.
  • Какие проценты берут агенты по недвижимости.
  • Сайты на которых стоит искать недвижимость.
  • Как проходит сделка по покупке недвижимости.
  • Личный опыт покупки недвижимости на Кипре.

Итак, вы планируете купить недвижимость на Кипре, с чего же начать? В этой статье я постараюсь поделиться личным опытом покупки недвижимости на этом прекраснейшем острове. Здесь я живу с 2017 года, а в 2019 приобрел тут квартиру и во время её поиска получил неоценимый опыт, которым и хочу с удовольствием поделиться с вами в данной статье.

Какой город выбрать?

Начнем пожалуй с самого главного — это выбора города для покупки. Тут конечно всё зависит от вашей личной ситуации, кто-то приезжает на Кипр на работу и основными городами в которых больше всего рабочих мест являются Никосия (столица Кипра) и Лимасол. Плюсом Лимасола является крупнейшая российская диаспора на острове, огромное количество IT компаний основанных выходцами из стран СНГ, целых три русских школы и конечно же нахождение на берегу моря.

Люди приезжающие из России на работу в Лимасол могут отдать детей в русские школы, покупать любимые русские продукты и книги в магазинах, ходить на концерты и театральные постановки звёзд рока, театра и эстрады из России и праздновать основные российские праздники вместе со своими соотечественниками в главном парке Лимасола, то есть практически не чувствовать себя оторванными от российского уклада жизни.

Никосия же в свою очередь находится в глубине острова и дорога к ближайшему пляжу в Ларнаке займет около 20 минут на машине, так же в Никосии уровень концентрации русскоязычных жителей достаточно высокий и к тому же здесь находится российское посольство.

По причинам высокой деловой активности и достаточно комфортной городской жизни самая дорогая недвижимость находится именно в этих двух городах острова, но в Лимасоле она всё таки дороже.

Возможно вы хотите купить себе дом или квартиру для того чтобы зимовать в теплом климате или наоборот проводить летний отпуск, Кипр является идеальным местом для спокойной жизни в хорошем климате и 330-340 солнечных дней  в году этот тезис подтверждают. Для таких покупателей подойдут более туристические места, такие как Пафос, Айя-Напа, Протарас и возможно Ларнака, так как цены там на момент написания данной статьи гораздо ниже чем в Никосии и Лимасоле.

Стоит отметить что зимой жизнь в Айя-Напе и Протарасе замирает, закрываются отели, рестораны и даже некоторые магазины, если данный факт вас пугает то для летней/зимней дачи лучше выбрать Пафос в котором зимой инфраструктура продолжает работать. Так же для многих покупателей является важным наличие неподалёку международного аэропорта, на Кипре международные аэропорты находятся в Ларнаке и Пафосе.

Рынок недвижимости Кипра является весьма перспективным по многим причинам, во первых население острова в последние годы растет весьма бойко, в среднем почти на 1% процент в год, как и турпоток (вырос по сравнению с предыдущим годом почти на 12 процентов), так же давление на цены покупки именно элитной недвижимости оказывает программа получение гражданства в обмен на инвестиции. Экономика острова также показывает достаточно бурный рост, так в 2018 году реальный Внутренний Валовый Продукт (ВВП) острова вырос почти на 4 процента (3.9%).

Многие состоятельные люди со всего мира хотят жить и быть налоговыми резидентами на острове из-за его низких корпоративных налогов и налогового статуса non-domicile, который позволяет в течении 17 лет не платить персональный налог на прирост капитала и дивиденды.

Рынок аренды на Кипре

По статистике предоставленной министерством труда, социального обеспечения и социального страхования республики Кипр в период с 2014 по 2019 год цены на аренду на острове выросли в среднем на 50 процентов. В Никосии средняя цена аренды квартиры с двумя спальнями достигла 700 евро в месяц. В Лимасоле cредняя арендная стоимость квартиры с двумя спальнями достигает 900 евро месяц.

В Ларнаке средняя цена таких квартир в 2019 году составляет в среднем 600 евро. Но самый большой скачек арендных ставок произошел в Пафосе, где они выросли с 2014 года на целых 68 процентов. На данный момент квартиру с двумя спальнями в Пафосе можно снять в среднем за 650 евро в месяц.

Как выбрать хорошего агента по недвижимости на Кипре

Так как Кипр долгое время находился под британским протекторатом и связи с Великобританией до сих пор весьма крепки поэтому институт агентов по недвижимости здесь очень сильно развит, обычно агент представляет продавца и именно продавец платит агенту комиссию после завершения сделки, хотя по факту деньги платит все равно покупатель.

Другими словами купить недвижимость без участия агента весьма проблематично, единственное место где можно выйти на продавца напрямую — это крупнейший сайт объявлений Bazaraki, но и там всё равно чаще попадаются агенты, чем реальные хозяева.

Агенств по недвижимости и индивидуальных агентов на Кипре достаточно много, комиссионные варьируются в диапазоне от 3 до 5 процентов. Обычно чем крупнее агенство, тем большие комиссионные они берут, мотивируя это тем, что они вкладывают большие деньги в маркетинг и рекламу.

Действительно на сайтах крупных агенств можно найти гораздо больший выбор вариантов, чем у более локальных и маленьких агенств, но локальные агенства обычно берут меньшие комиссионные и знают свою территорию гораздо лучше крупных и менее поворотливых агенств.

Так же по своему опыту могу сказать что у маленьких агенств в большинстве случаев предложения находятся в более актуальном состоянии чем у крупных агенств, так как крупные агенства просто не успевают прозвонить все предложения у себя на сайте и узнать актуальны они еще или нет, так как более прозорливые хозяева особенно местные подписывают договора сразу с несколькими агенствами.

То есть простыми словами не ищете агента для того чтобы он нашел для вас объект, есть конечно и такие люди, но при данном раскладе растет риск уплаты вами двойной комиссии (одна часть вашему агенту, другая агенту продавца), чаще всего такой расклад встречается у русскоязычных агентов.

Лучшим вариантом является самостоятельный поиск подходящего варианта недвижимости, через сайты или офисы самих агенств и при его нахождении уже напрямую говорить с агентом продавца, наняв для себя только легального представителя (адвоката или ковеянсера, подробнее о них ниже)

Сайты на которых стоит искать недвижимость.

Наиболее популярным сайтом по поиску недвижимости на Кипре, который позволяет регулярно прощупывать пульс рынка недвижимости острова, является сайт Базараки (Bazaraki) это крупнейшая доска объявлений Кипра (ближайшим российским аналогом является Авито в России), здесь вы можете найти как многочисленные предложения от агенств, так и от прямых хозяев недвижимости.

В каждом крупном городе Кипра есть несколько крупных агенств специализирующихся на данной территории, далее привожу достаточно подробный список кипрских агенств.

BuyHome.comДостаточно крупное агенство по недвижимости с офисами в Ларнаке и Лимассоле, принадлежит выходцам из России.
GP LazarouДостаточное крупное Кипрское агентство с офисами во всех крупных городах Кипра
Buy Sell CyprusАгенство с офисами в Пафосе и Фамагусте, на сайте можно найти варианты со всего Кипра
Mayfair London PropertiesБританское агенство с офисами в Ларнаке, Айя Напе и Лондоне
Remax CyprusФилиал или франшиза американской компании Remax на Кипре
Propwell groupМаленькое локальное агенство специализирующиеся на Ларнаке и окрестностях
FoxrealtyFoxrealty достаточно крупное агенство с офисами во всех крупных городах Кипра

Как проходит сделка по покупке недвижимости на Кипре.

Итак вы наконец-то нашли тот вариант, который вам по душе и хотите как можно быстрее оформить сделку, кровь бурлит, а воображение уже представляет как вы въедете во вновь приобретенную недвижимость, какую мебель купите, но не спешите, перед этим вам нужно проверить несколько вещей:

  • Наличие так называемого title deed на имя продавца (титула на право собственности), требуйте у агента или самого продавца оригинала с печатями Land Registry.
  • Подтверждения что на недвижимости нет никаких отягощений (не находится в залоге у банка или есть долги по налогам или квартплате). Обычно эту проверку делает ваш легальный представитель.
  • Удостоверьтесь что ваша недвижимость не продается как новая недвижимость и вы не первый владелец, в случае покупки новой недвижимости первый покупатель должен заплатить НДС (Налог на добавленную стоимость), который на момент написания данной статьи составляет 19 процентов.
  • Так же при покупке новой недвижимости, могут возникнуть некоторые шероховатости с получением титулов на право собственности, таких нюансов так много, что они заслуживают написания отдельной статьи.

Обычно через агента вы делаете финансовое предложение продавцу и если его устраивает предложенная вами цена, то вы платите агенству депозит (обычно от 5 до 10 процентов от суммы продажи), после получения депозита агенство снимает недвижимость с продажи, перестают рекламировать и прерывают переговоры с другими покупателями, если таковые имелись и конечно информируют продавца о том что сделка входит в свою финальную стадию.

После этого ваш легальный представитель или легальный представитель агенства подготавливает договор продажи (sales agreement), в котором прописываются все условия и сроки продажи, скажем до какого срока стороны обязуются оформить сделку, обычно это месяц. Так же на данном этапе ваш представитель должен проверить что на недвижимости нет никаких отягощений (не находится в залоге у банка или есть долги по налогам или квартплате).

Стоит подробнее остановится на теме о легальных представителях, так как обычно кипрские адвокатские бюро берут за сопровождение сделки с недвижимостью около 2 тысяч евро (цены немного варьируются в зависимости от города).

При адвокатах обычно работают помощники так называемые coveyancers (конвеянсеры), это люди которым адвокаты и доверяют всю работу по оформлению сделок с недвижимостью, так как их юридической квалификации хватает для такого рода работы но счета выставляют за адвокатскую работу, можно так же найти независимых конвеянсеров, которые возьмут за свои услуги уже около 500 евро.

После того, как покупатель принял ваше предложение, вы назначаете дату в которую вы вместе пойдете в Land Registry для переоформления недвижимости на ваше имя, до этого вы должны пойти в свой банк и попросить их сделать, так называемый bank draft (banker’s draft) это чек на сумму покупки, который вы отдадите продавцу в момент передачи вам недвижимости, так же кипрский банк со стороны покупателя может потребовать у вас подтверждения ваших доходов, в моем случае Bank of Cyprus со стороны продавцов потребовал у меня выписку из моего кипрского банка, благо счёт в кипрском банке я уже открыл.

Итак в назначенный день, вы идёте в ближайший офис Land Registry к которому приписана ваша будущая недвижимость, встречаетесь с продавцом и/или его представителями, подписываете все договора и в присутствии сотрудника Land Registry отдаете ваш banker’s draft чек продавцу после чего представитель продавца подтверждает покупку вами его недвижимости и представитель Land Registry начинает процедуру перевода недвижимости на ваше имя.

На данном этапе вами должна быть осуществлена оплата за перепись недвижимости на ваше имя, так называемые transfer fees. В любом Land Registry есть касса в которой вы можете произвести оплату наличными либо кредитной картой. Давайте, остановимся на transfer fees более подробно, так как здесь так же существуют свои нюансы.

  • Первое о чем стоит знать — это то, что в случае оформления вашей новой недвижимости на ваше имя и имя супруги (так называемые joint names), можно немного сэкономить.

В таблице ниже указана плата за перепись недвижимости в зависимости от стоимости объекта на 2019 год:

Стоимость недвижимости в ЕвроПроцент налога от суммы сделки
до 85,000 EUR1.5% (до недавней скидки было 3%)
выше 85,000 EUR но до 170,000 EUR
2.5% (до недавней скидки было 5%)
от и выше 170,000 EUR
4% (до недавней скидки было 8%)

Вам также придется заплатить, так называемый гербовый сбор (stamp duty), для того, чтобы рассчитать полную сумму налогов подойдет данный калькулятор:

https://www.buysellcyprus.com/property-purchase-tax-calculator

Личный опыт покупки недвижимости на Кипре.

После года жизни в арендованной квартире недалеко от Ларнаки и столкнувшись с весьма недобросовестными владельцами недвижимости при этом понимая, что на следующий год цены на аренду непременно вырастут, а снова искать приличное жилье для аренды будет все так же затруднительно, мы решили попробовать приобрести апартаменты в собственность.

Весь процесс занял у нас порядка двух месяцев, мы заранее выбрали место, где хотим купить жилье, так как за год жизни успели изучить саму Ларнаку и её окрестности весьма хорошо.

Искали мы варианты сами на сайтах агенств и доске объявлений Базараки (Bazaraki) Мы искали квартиру минимум с двумя спальнями (3-ех комнатную) и успели просмотреть 9 вариантов с двумя разными агентами. Агенты на Кипре весьма дружелюбны и всегда готовы показать вам предлагаемые ими объекты и в большинстве случаев даже готовы привезти и отвести вас на автомобиле агенства.

Нас заинтересовали два апартамента, первый понравился нам больше, так как он был на первом этаже и с небольшим садом. Но мы его упустили из-за жадности агента или компании которую она представляла, мы сразу увидели что цена квартиры была чуть выше рынка и сделали предложение на 10 тысяч евро дешевле и стали ждать, прошло два дня и я случайно наткнулся на такую же квартиру на сайте локального агента по цене ниже как раз на те же 10 тысяч евро. Придя в офис этого агента на следующий день я узнал что он продал квартиру еще вчера, даже дешевле (еще на 10 тысяч).

Мы естественно очень сильно разозлились на первого агента и решили посмотреть несколько квартир с агентом, который продал квартиру, которая нам понравилась другим людям. К сожалению нам ничего не приглянулось из предложенных им для просмотра апартаментов и нам пришлось вернуться к нашему первому агенту у которой были эксклюзивные права на продажу квартиры которая нам тоже понравилась при первых просмотрах, но чуть меньше той, которую мы упустили.

Данная квартира принадлежала британской пожилой паре, но на удивление была недавно отремонтирована по самым высоким стандартам, имела окна ПВХ (что является большой редкостью на Кипре),при просмотре сразу бросалось в глаза, что люди следили за квартирой и сделали достаточно крупные инвестиции в квартиру.

Мы сразу сделали предложение и стали ждать, через пару дней они ответили, что принимают наше предложение и так как они использовали квартиру как летнюю дачу и постоянно в ней не проживали, то назначили даты в которые они прилетят из Англии для перевозки мебели и оформления сделки.

И тут начинается самое интересное, до даты сделки оставалось 10 дней и мне срочно было необходимо перечислить 80 процентов от суммы со своего британского счёта на свой кипрский счёт, местные банки последнее время сильно ужесточили контроль за потоками денег даже для европейских граждан, которым я и являюсь, в общем перечисление денег как раз заняло у меня 10 дней и чек для продавцов я смог выписать, только за 3 часа до времени самой сделки причём с огромным трудом и потратив кучу нервов и какое-же было мое удивление когда агент сообщила мне, что данные персонажи улетели за день до даты сделки из-за того, что случайно заказали билет на другие даты.

Я бы просто в бешенстве, но наш агент была весьма опытна и почувствовав неладное попросила у них выписать доверенность для их легального представителя за пару недель до даты сделки, этот факт позволил нам пойти в Land Registry и переписать квартиру, только в присутствии их легального представителя и нашего общего агента.

Еще стоит отметить, что вся процедура оформления сделки покупки недвижимости на Кипре показалась мне весьма странной, как было отмечено выше, основным документом подтверждающим право собственности на Кипре является титул на право собственности (title deed) и самое странное, что при покупки недвижимости сразу он вам не выдается а высылается вам по почте в течении 3 месяцев.

Несмотря на все шероховатости описанные выше, мы очень довольны своей квартирой и местом в котором она находится, да и сам Кипр радует нас каждый день, своим прекрасным климатом, добрыми людьми и отличными международными школами для наших детей.

Back to Top